En el marco de la conmemoración del Día Mundial del Hábitat, el ingeniero civil y desarrollador inmobiliario Leandro Leonardo advirtió que uno de los principales obstáculos para reducir el déficit habitacional en República Dominicana es el alto costo financiero de la construcción, un factor que impacta significativamente el precio final de las viviendas.
Según un análisis realizado por el especialista, en una vivienda de bajo costo valorada en RD$3.5 millones, entre RD$300,000 y RD$400,000 del precio final corresponden exclusivamente al financiamiento puente que los desarrolladores deben asumir durante los 18 a 24 meses que toma la ejecución de la obra.
Leonardo sostuvo que las políticas centradas únicamente en subsidiar la demanda mediante bonos para compradores resultan insuficientes para contener el aumento de los precios si no se reduce de manera estructural el costo del capital que utilizan los constructores.
Esta situación ocurre en un contexto de aumento sostenido de los costos de construcción en el país. De acuerdo con el Índice de Costo Directo de la Construcción de Viviendas (ICDV), que mide la evolución de los costos de edificación en Santo Domingo, los distintos tipos de viviendas han experimentado una tendencia creciente durante los últimos años, especialmente a partir de 2020, cuando el sector registró fuertes incrementos y episodios de alta volatilidad en materiales, mano de obra y servicios especializados.
El reporte muestra que insumos clave para la construcción, como el acero, los materiales eléctricos, combustibles, hormigones, pinturas y subcontratos de terminación, han registrado aumentos significativos en sus índices de costo.
Entre los componentes con mayores incrementos figuran los alambres eléctricos, cuyos índices alcanzan niveles superiores a cuatro veces su valor base, así como materiales de acero, terminaciones y servicios especializados utilizados en edificaciones multifamiliares.
Asimismo, el ICDV refleja una tendencia ascendente en los costos de mano de obra, maquinarias y herramientas, factores que, combinados con las tasas de financiamiento de los proyectos, continúan presionando al alza el precio de las viviendas para los compradores finales.
El especialista señaló que, ante un déficit habitacional estimado en más de 1.4 millones de viviendas, República Dominicana podría adoptar mecanismos de financiamiento implementados con éxito en países como Brasil, México y Colombia.
Explicó que Brasil utiliza el Fondo de Garantía del Tiempo de Servicio (FGTS) para inyectar liquidez al sector y aplica el crédito asociativo, mecanismo mediante el cual la hipoteca del comprador se desembolsa de forma progresiva conforme avanza la construcción. Por su parte, México emplea la Sociedad Hipotecaria Federal como banca de segundo piso para canalizar créditos puente a menores costos, mientras que Colombia ha impulsado la oferta de viviendas mediante esquemas de titularización hipotecaria y coberturas de tasas de interés.
Para el caso dominicano, Leonardo propone aprovechar el marco jurídico existente de la Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, utilizando parte de los recursos de los fondos de pensiones, que superan los RD$1.2 billones, para impulsar cinco medidas estratégicas.
Entre las propuestas figuran la titularización masiva de carteras de viviendas de bajo costo, la creación de líneas de crédito puente asequibles, el desembolso de subsidios basado en hitos de construcción, la agilización de los pagos del bono ITBIS y la implementación del crédito asociativo para que las entidades financieras desembolsen recursos hipotecarios durante la fase constructiva.
De acuerdo con el experto, estas iniciativas permitirían canalizar el ahorro institucional hacia instrumentos respaldados por activos reales, reducir los costos de producción de viviendas y aumentar significativamente la oferta habitacional, con la meta de alcanzar la construcción de hasta 100,000 soluciones residenciales por año.
